孟伟，北京国酬酢流协会城市更新与元天地专科委员会主任，资深房地产众人

近期，国度发改委发布了《对于循序高效作念好基础格式鸿沟不动产投资相信基金（REITs）姿首申诉保举职责的见告》（以下简称“见告”），见告将奢靡基础格式纳入基础格式REITs的试点金钱范围，至此，城市更新REITs中最要紧的拼图完成，城市更新REITs得以履行。

本文将讲述城市更新REITs的可行性偏执瞻望。

一、城市更新布景

“十四五”政府职责回报中首提“城市更新举止”。城市更新的主旨是，保险城市功能、改善民生福祉、加强生态保护、传承历史文化、普及治理能力、激勉城市活力，结束高质地发展。中国在过程40多年城市化高速发展后，城市已从强横的量的膨胀运行向高质地发展的办法周折，同期中国房地产业已出现严重的钝化，参加了“存量市场”时期，在此布景下，城市更新将成为鼓动城市化高质地发展以及托底房地产业的新动能。

现在，我国的四个一线城市先后出台了城市更新条例，各市的条例试验有所不同，本文将依据“北京市城市更新条例”（以下简称“条例”）进行讲述。

二、REITs对城市更新的适用性

1.城市更新履行试验偏执功能业态的适用性

条例中共有六大项城市更新履行试验，其中唯有“老旧厂房更新修订”、“低效产业园区更新”、“老旧低效楼宇更新”适用于REITs。

条例的相干试验纲目如下：

“第三十三条履行老旧厂房更新修订的，在妥当街区功能定位的前提下，饱读动用于补充环球服务格式、发展高精尖产业，补皆城市功能短板。

第三十四条履行低效产业园区更新的，应当鼓动传统产业转型升级，重心发展新产业、新业态，聚拢立异资源、种植新兴产业，完善产业园区配套服务格式。

第三十五条履行老旧低效楼宇更新的，应当优化业态结构、完善建筑安全和使长途能、普及空间品性、提高服务水平，拓展新场景、挖掘新奢靡后劲、普及城市活力，提高智能化水平、欢快当代商务办公需求。在妥当策动和安全等端正的条款下，不错在买卖、商务办公建筑内安排文化、体育、老师、医疗、社会福利等功能，也不错用于寝室型保险性租出住房”。

要而论之，城市更新是复合型城市概述体，其主邀功能业态包括科技产业（商务办公、厂房、实验室、库房等）、买卖、旅社、文旅、康养、文娱、体育、医疗、老师、公寓等，其中科技产业和买卖是最要紧的功能业态。

2.再看REITs的试点老本范围：

自2020年4月基础格式REITs试点启动以来，历经了4次扩容。

初次试点，基础格式包括仓储物流，收费公路、机场口岸等交通格式，水电气热等市政格式，产业园区等其他基础格式，不含住宅和买卖地产。

2021年6月，初次扩容将动力基础格式、保险性租出住房等纳入试点范围。

2022年11月，再次扩容，新加入新动力、水利、新式基础格式等。

2023年3月，最新扩容，加多了奢靡基础格式，“优先复旧百货市场、购物中心、农贸市场等城乡买卖网点姿首，保险基本民生的社区买卖姿首刊行基础格式REITs”。

小结：

①前三次的REITs的试点范围中，唯有产业园区项和城市更新的科技产业项相匹配，商务办公可包摄产业园区项；

②最新一次，REITs扩容了奢靡基础格式，完成了城市更新买卖板块的拼图；

③其他的城市更新功能业态，如旅社、文旅、康养、文娱、体育、医疗、老师、公寓等，只须在姿首中所占比重不大，均可纳入买卖板块限度；况兼从发展的角度看，此类功能业态的不动产将有契机入场。

不错说见告补皆了城市更新REITs的功能业态的拼图，城市更新REITs得以履行，这对城市更新的发展具有要紧意念念。

三、姿首用地和改扩建的合规性

对于姿首用地和改扩建见告建议，“姿首用地性质应妥当土地料理相干端正”，“如姿首曾进行改革功能用途的紧要改扩建，应主要依据改扩建时的相干手续办理情况判断其投良友理合规性”。

对相干试验条例建议，“本市探索履行建筑用途疗养、土地用途兼容”，“存量建筑在妥当策动和管控要求的前提下，经照章批准后不错疗养用途”，“存量建筑用途疗养经批准后照章办理策动建立手续”。

见告和条例对姿首用地和改扩建的合规原则基本一致，均体现了相对纯真化的土地行使战略导向，这对更好土地活存量不动产金钱具有积极意念念。

四、城市更新REITs之瞻望

1、城市更新是周转存量不动产，纾困地点财政收入下行压力的要紧握手。

字据财政部发布的《2022年财政相差情况》，2022年，世界政府性基金预算收入77879亿元，比上年下落20.6%；地点政府性基金预算本级收入73755亿元，比上年下落21.6%，其中，国有土地使用权出让收入66854亿元，比上年下落23.3%。字据相干贵府，2020年以后，土地出让金占地点财政总收入的比重已达到85%驾御，地点财政收入减少严重。

上述触及三种类型的存量不动产，其中老旧厂房和低效产业园区的物业权益东谈主大多是地点政府和国企，周转此类存量不动产，并使其升值增效，概况惩办地点的服务问题，加多地点政府的财政收入，更能激勉地点的经济活力。字据相干贵府分析，在世界范围此类存量不动产金钱规模猜想达数十万亿元。是以，放纵发展城市更新，周转存量不动产，是地点政府规复并增强经济的要紧握手。

2、REITs是城市更新要紧的金融器具

城市更新的标的物主如果存量不动产姿首，其千里淀了多数资金，以及企业欠债，城市更新姿首REITs上市，将有助企业回笼资金、增强现款流，改善金钱欠债表，还有助于企业变成投融资闭环，优化老本结构，使金钱运营良性轮回，促进企业高效优质发展。

2020年4月REITs试点启动于今，世界已上市REITs25只，召募资金800多亿元。字据测算，我国公募REITs规模能达到3.2-9.7万亿元（艾瑞究诘回报），如斯，我国的REITs规模还将有至少40倍的发展空间，相应地城市更新REITs规模将是万亿级的。

城市更新REITs改日可期！

作家：孟伟kaiyun